中报看点|雅居乐 曲折的多元化
作者：东地产财经周刊
地产开发天花板下，房企纷纷布局多元化，为业务增量寻找未来空间，但赛道转换之路，无法一蹴而就。
八月中报季，大大小小的房企纷纷公布上半年的业绩。曾经的“华南五虎”之一的雅居乐（03383.HK)也于8月18日发布了中期业绩报告。雅居乐的预售金额、营业额、净利润及股东应占利润都出现了增长，但毛利和毛利率相比去年同期都有了不同程度的下跌。
预计全年毛利率28%-30%
自疫情开始，雅居乐就积极对销售策略作出调整，将最终审批权限下放到区域层面，以提升集团层面营销决策效益为目的。《东地产财经周刊》了解到，2021年上半年，雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由雅居乐管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目的预售金额合计为人民币753.3亿元，较去年同期上升36.7%，累计预售建筑面积为484.8万平方米，较去年同期上升19.7%，预售均价为每平方米15,539元。今年上半年，雅居乐预售金额目标完成率达50.2%，在售项目为215个，其中包括20个全新项目。
与此同时，雅居乐上半年的营业额为385.88亿元，较2020年同期的335.27亿元上升15.1%；净利润及股东应占利润分别为64.71亿元及52.90亿元，较去年同期分别上升了2.1%及3.2%。在中期业绩会上，雅居乐集团副总裁潘智勇明确表示，“公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。”
另一方面，雅居乐也似乎同许多房企一样，面临着增收不增利的窘境。2021年上半年，雅居乐毛利为108.49亿元，较去年同期115.20亿元下降5.8%；毛利率为28.1%，较2020年同期的34.4%下降6.3个百分点事实上，雅居乐最近3年的毛利率呈现持续下滑状态。2018-2020年的毛利率分别为43.9%、30.5%和30.0%。
雅居乐在中报中解释毛利及毛利率的下降“主要由于毛利率较高的项目所占比重有所下降，而单位土地成本较高的项目所占百份比增加，其毛利率相对亦较低。”
雅居乐管理层在业绩会上表示，在现在的环境之下，“这个数字是很优秀的，肯定是优于行业平均水平的，从全年的展望来看，我们计划在28%-30%的幅度。现在碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，毛利率可能会往下走一些，我想这是整个行业的问题。但是做到28%已经很优秀了。”
上半年拿地105亿
在土地市场上，雅居乐的态度相对保守。
中报显示，上半年，雅居乐透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式增添22个新项目，新增预计总建筑面积达304.3万平方米。其中，仅8.2%属于招拍挂（全资），21.6%为招拍挂（合作），22.5%来自收并购，剩余47.7%均来自产城融合及城市更新。
这些新项目的总土地金额为216.35 亿元， 对应楼面地价为每平方米7,109元。雅居乐应付土地金额为105.47 亿元。
《东地产财经周刊》注意到，雅居乐持续深耕粤港澳大湾区及长三角两大城市群，分别在大湾区新增3个项目及在长三角新增9个项目。其中，雅居乐在北京和上海这两个一线城市都新增了土储，分别是北京门头沟区项目和上海市松江区项目。
截至6月30日，雅居乐在85个城市拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外。其中，在大湾区的土地储备约为1386万平方米，占整体土地储备的26.2%；长三角土地储备达696万平方米，占整体土地储备的13.1%，累计开发项目60个。雅居乐表示将持续拓展长三角的市场占有率，为集团提供长远而稳健的收入。
多元化任重道远
雅居乐是较早开展多元化业务的房地产公司，坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式。目前，旗下多元化业务主要包括雅生活、雅城、环保、房管、城市更新、商业等板块。
雅居乐董事局主席陈卓林在2017年立下目标，未来三到五年，非地产板块的业绩贡献要占到雅居乐集团业绩的一半。
最新中期业绩显示，雅居乐多元业务营收约为64.96亿元，多元化业务收入的占比较去年同期上升 4.2 个百分点，达到 16.8%。虽然多元化业务收入占比保持了持续上升的趋势，但是距离50%的目标，还是相距甚远。
在多元化业务中，表现最为出彩的无疑是雅生活。今年上半年，来自物业管理的收入为49.92亿元，较2020年同期上升57.1%，物业管理的经营利润为10.83亿元，较2020年同期上升50.7%，所管理的物业总建筑面积由去年6月30日的约3.53亿平方米增加至今年6月30日的约4.24亿平方米。
在中报发布后更有多家媒体披露，雅居乐正进行一场大的组织架构调整，原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团，成立全新的大地产集团。这很难不令人怀疑是否其多元化业务出现了问题。
毕竟在雅居乐的中报中，除了商业和环保公布了营业额，城市更新和房管这两大板块均未披露具体的营收数据。
时代奔涌向前，每一朵浪花背后，都是优胜劣汰的激烈比拼。
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